La crisis económica e inmobiliaria ha traído consigo el hecho de que
sean muchas las familias que no pueden hacer frente al pago de su
hipoteca y, por lo tanto, vean su vivienda embargada judicialmente y a
merced de una subasta.
Y es tan alta la incidencia de
este hecho, que
los juzgados se han ido colapsando hasta hacer difícil
la celebración de las subastas judiciales de inmuebles con la rapidez y
agilidad que demandan tanto deudores como acreedores, especialmente
estos últimos.
Debido a ese retraso,
los bancos han
comenzado a poner en marcha una clausula contenida en la mayoría de las
escrituras pero que, hasta el momento, apenas había sido utilizada. Se
trata de la posibilidad de
utilizar subastas extrajudiciales, ante
notario, para recuperar los pisos de aquellas personas que no pueden
hacer frente a la hipoteca.
Esta clausula se configura
como una de las mayores estafas a las que puede ser sometida una persona
que, ya de por si, está viviendo el amargo trago de ver como pierde su
vivienda al no poder hacer frente al pago de la hipoteca de la misma. Y
si hablamos de estafa lo hacemos porque el procedimiento de la subasta
ante notario escapa de cualquier tipo de control judicial.
Tanto
es así que,
en este sistema extrajudicial, se celebraría una subasta en
la cual tras intentar, en primer lugar, adjudicar la vivienda por el
100% de la deuda y en segundo lugar por el 75%, si no se logra dicha
adjudicación,
el banco tiene la posibilidad de recuperar los pisos por
solo un euro.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca
ha llamado la atención sobre este tipo de subastas extrajudiciales que
considera el colmo de la indefensión del deudor ante el poder de la
entidad bancaria. Ya de por sí resulta injusto, según la plataforma, que
el deudor siga manteniendo la deuda con el banco después de haber
perdido su vivienda; pero en el caso de las subastas judiciales, el
deudor cuenta con la garantía de que se salvaguardarán sus derechos,
aspecto que con las subastas ante notario no queda asegurado.
Evidentemente
la opinión de los notarios no es la misma y consideran que las subastas
extrajudiciales están completamente amparadas por la legislación y que
además no hacen más que aportar beneficios a ambas partes, al deudor
porque evita que se engrose su deuda, y al acreedor porque consigue que
el bien se libere más rápidamente que con el procedimiento judicial.
No
hay que olvidar que mientras una subasta judicial puede llegar a
demorarse un buen número de meses,
el procedimiento de subasta
extrajudicial ante notario, no se alarga más allá de tres meses desde
que es solicitado por la entidad bancaria que previó este procedimiento
en las escrituras.
En cuanto al polémico aspecto del
importe de adjudicación de las viviendas en tercera subasta, sin tipo
mínimo, los notarios hablan de una lógica que marcaría un valor mínimo
del 40% de la deuda para poder adjudicarse el bien. Pero lo cierto es
que, legislativamente, dicho valor mínimo no existe, así que en última
instancia se depende de la interpretación que el notario haga de la
normativa.
Este es un aspecto tan delicado que incluso
se
conocen casos de notarios que se han negado a realizar este tipo de
subastas mientras no se aclare, de forma taxativa, todos los aspectos
legales relacionados con las mismas. No hay que olvidar que la propia
Plataforma de Afectados por la Hipoteca está valorando la posibilidad de
presentar un recurso que permita dilucidar la constitucionalidad de
este tipo de procedimientos.
Las subastas extrajudiciales
ante notario han llegado también a los organismos de defensa a los
consumidores de las diferentes administraciones públicas que, de forma
general, consideran este procedimiento como una auténtica salvajada, aun
cuando tenga el respaldo normativo de lo firmado en unas escrituras.
En
este caso las propuestas de alternativas a este tipo de procesos vienen
de todos los sectores, desde la Plataforma de Afectados por la
Hipoteca, de las administraciones públicas y de los propios notarios.
Evidentemente
el aspecto más polémico es el que tiene que ver con la
adjudicación de la vivienda en tercera subasta, que no requiere de
cantidad mínima por lo que el banco se la podría adjudicar por 1 euro.
Sin
embargo no es este el único aspecto que preocupa a las asociaciones que
se encargan de velar por los intereses de aquellas personas que
actualmente no pueden hacer frente al pago de la hipoteca que firmaron
en su momento. Para estas asociaciones, la indefensión del deudor va más
allá, ya que al celebrarse la subasta de modo extrajudicial, éste queda
fuera de los beneficios de la justicia gratuita.
Entre
las propuestas lanzadas para solucionar esta situación, los notarios
proponen el establecimiento de la ley de la segunda oportunidad, para
insolvencias sobrevenidas; o bien la reducción en los intereses de
demora. Por su parte
la administración aboga por el establecimiento de
tipos mínimos de adjudicación de la vivienda, en cualquiera de las
subastas realizadas, y que alcancen, como valor de referencia, el 60% de
la deuda.
La postura de la Plataforma de Afectados por
la Hipoteca va más allá y aboga por la derogación y la declaración de
ilegalidad de este tipo de procesos extrajudiciales. Además, como
siempre ha hecho, apuesta por el establecimiento de un procedimiento de
dación en pago que permita al deudor saldar la deuda con la entrega de
la vivienda, siempre bajo determinadas condiciones.
El
objetivo de todas estas propuestas es evitar que las personas que en su
momento y animadas, entre otros, por las propias entidades bancarias,
firmaron hipotecas en las que la evaluación de riesgos por parte de la
propia entidad financiera fue, por decirlo de alguna forma, un tanto
laxa. Estas personas, afectadas por la crisis económica, no tienen ahora
capacidad para hacer frente a los pagos de una hipoteca cuyas
condiciones económicas se han ido haciendo más leoninas con las subidas
de los tipos de interés y el establecimiento de clausulas como la
llamada "de suelo" que impiden que se beneficien de las bajadas en los
tipos.
Lo cierto es que, dada la
situación de crisis económica que vivimos, no parecía muy razonable que
las administraciones públicas siguieran manteniendo determinadas
prebendas dirigidas a sus altos cargos, así que es ahí donde se ha
comenzado a recortar gastos.
