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domingo, enero 15

Los Bancos Realizan Subastas en las Notarías para Recuperar Pisos


La crisis económica e inmobiliaria ha traído consigo el hecho de que sean muchas las familias que no pueden hacer frente al pago de su hipoteca y, por lo tanto, vean su vivienda embargada judicialmente y a merced de una subasta.


Y es tan alta la incidencia de este hecho, que los juzgados se han ido colapsando hasta hacer difícil la celebración de las subastas judiciales de inmuebles con la rapidez y agilidad que demandan tanto deudores como acreedores, especialmente estos últimos.


Debido a ese retraso, los bancos han comenzado a poner en marcha una clausula contenida en la mayoría de las escrituras pero que, hasta el momento, apenas había sido utilizada. Se trata de la posibilidad de utilizar subastas extrajudiciales, ante notario, para recuperar los pisos de aquellas personas que no pueden hacer frente a la hipoteca.


Esta clausula se configura como una de las mayores estafas a las que puede ser sometida una persona que, ya de por si, está viviendo el amargo trago de ver como pierde su vivienda al no poder hacer frente al pago de la hipoteca de la misma. Y si hablamos de estafa lo hacemos porque el procedimiento de la subasta ante notario escapa de cualquier tipo de control judicial.


Tanto es así que, en este sistema extrajudicial, se celebraría una subasta en la cual tras intentar, en primer lugar, adjudicar la vivienda por el 100% de la deuda y en segundo lugar por el 75%, si no se logra dicha adjudicación, el banco tiene la posibilidad de recuperar los pisos por solo un euro. 


La Plataforma de Afectados por la Hipoteca ha llamado la atención sobre este tipo de subastas  extrajudiciales que considera el colmo de la indefensión del deudor ante el poder de la entidad bancaria. Ya de por sí resulta injusto, según la plataforma, que el deudor siga manteniendo la deuda con el banco después de haber perdido su vivienda; pero en el caso de las subastas judiciales, el deudor cuenta con la garantía de que se salvaguardarán sus derechos, aspecto que con las subastas ante notario no queda asegurado.


Evidentemente la opinión de los notarios no es la misma y consideran que las subastas extrajudiciales están completamente amparadas por la legislación y que además no hacen más que aportar beneficios a ambas partes, al deudor porque evita que se engrose su deuda, y al acreedor porque consigue que el bien se libere más rápidamente que con el procedimiento judicial.


No hay que olvidar que mientras una subasta judicial puede llegar a demorarse un buen número de meses, el procedimiento de subasta extrajudicial ante notario, no se alarga más allá de tres meses desde que es solicitado por la entidad bancaria que previó este procedimiento en las escrituras.

En cuanto al polémico aspecto del importe de adjudicación de las viviendas en tercera subasta, sin tipo mínimo, los notarios hablan de una lógica que marcaría un valor mínimo del 40% de la deuda para poder adjudicarse el bien. Pero lo cierto es que, legislativamente, dicho valor mínimo no existe, así que en última instancia se depende de la interpretación que el notario haga de la normativa.


Este es un aspecto tan delicado que incluso se conocen casos de notarios que se han negado a realizar este tipo de subastas mientras no se aclare, de forma taxativa, todos los aspectos legales relacionados con las mismas. No hay que olvidar que la propia Plataforma de Afectados por la Hipoteca está valorando la posibilidad de presentar un recurso que permita dilucidar la constitucionalidad de este tipo de procedimientos.


Las subastas extrajudiciales ante notario han llegado también a los organismos de defensa a los consumidores de las diferentes administraciones públicas que, de forma general, consideran este procedimiento como una auténtica salvajada, aun cuando tenga el respaldo normativo de lo firmado en unas escrituras.


En este caso las propuestas de alternativas a este tipo de procesos vienen de todos los sectores, desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, de las administraciones públicas y de los propios notarios. Evidentemente el aspecto más polémico es el que tiene que ver con la adjudicación de la vivienda en tercera subasta, que no requiere de cantidad mínima por lo que el banco se la podría adjudicar por 1 euro. 


Sin embargo no es este el único aspecto que preocupa a las asociaciones que se encargan de velar por los intereses de aquellas personas que actualmente no pueden hacer frente al pago de la hipoteca que firmaron en su momento. Para estas asociaciones, la indefensión del deudor va más allá, ya que al celebrarse la subasta de modo extrajudicial, éste queda fuera de los beneficios de la justicia gratuita.


Entre las propuestas lanzadas para solucionar esta situación, los notarios proponen el establecimiento de la ley de la segunda oportunidad, para insolvencias sobrevenidas; o bien la reducción en los intereses de demora. Por su parte la administración aboga por el establecimiento de tipos mínimos de adjudicación de la vivienda, en cualquiera de las subastas realizadas, y que alcancen, como valor de referencia, el 60% de la deuda.

La postura de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca va más allá y aboga por la derogación y la declaración de ilegalidad de este tipo de procesos extrajudiciales. Además, como siempre ha hecho, apuesta por el establecimiento de un procedimiento de dación en pago que permita al deudor saldar la deuda con la entrega de la vivienda, siempre bajo determinadas condiciones.


El objetivo de todas estas propuestas es evitar que las personas que en su momento y animadas, entre otros, por las propias entidades bancarias, firmaron hipotecas en las que la evaluación de riesgos por parte de la propia entidad financiera fue, por decirlo de alguna forma, un tanto laxa. Estas personas, afectadas por la crisis económica, no tienen ahora capacidad para hacer frente a los pagos de una hipoteca cuyas condiciones económicas se han ido haciendo más leoninas con las subidas de los tipos de interés y el establecimiento de clausulas como la llamada "de suelo" que impiden que se beneficien de las bajadas en los tipos.

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