Nuestro país ha vivido en los últimos años un boom económico, basado
principalmente en el sector de la construcción, que ha traído consigo
una serie de situaciones particulares. Por un lado encontramos que el
negocio inmobiliario ha vivido, con toda probabilidad, el mejor momento
de su historia, con una construcción desaforada y unos precios
especialmente altos.
Por otro lado un gran número de personas que
hasta el momento estaban en paro o pertenecían a otros sectores, se han
pasado al sector de la construcción atraídos por la posibilidad de
empleo y de ganar sueldos que en ocasiones son altísimos.
Con
tanta construcción la vivienda más que en un derecho se ha convertido en
una necesidad y el alquiler no se contempla como alternativa, haciendo
que cualquier persona quiera acceder a tener una vivienda propia, y para
eso han contado con la inestimable colaboración de las entidades
bancarias.
Estas entidades han puesto en marcha productos
hipotecarios cuyo objetivo parecía ser facilitar el acceso a una
vivienda en condiciones inmejorables, pero que, con la llegada de la
crisis, se han mostrado como auténticas cárceles de oro en las que se
asfixian los hipotecados.
Lo cierto es que
la llegada de la
crisis y especialmente de la crisis inmobiliaria ha tambaleado todo el
panorama descrito y ha arrojado varias consecuencias: en primer lugar
una cantidad ingente de viviendas vacías y promociones que corren
peligro de no ver nunca la luz.
Por otro lado la falta de trabajo
ha arrojado a las filas del desempleo a un gran número de personas que,
además, en su mayoría no poseen la cualificación suficiente para poder
buscar empleo en otros sectores, eso sin contar con que multitud de
sectores anexos al inmobiliario también están sufriendo los efectos de
la crisis.
Por último
todas las personas que, en su momento,
firmaron una hipoteca por encima de sus posibilidades, pero bendecidos
por el banco, se encuentran con que actualmente no tienen medios para
hacer frente a los pagos de la misma lo que están consiguiendo crear un
parque enorme de viviendas embargadas.
Y llegados a este punto,
¿puede alguien hacer negocios en esta situación? Lo cierto es que la
situación del alto número de viviendas embargadas se convierte en una
posibilidad a tener en cuenta si estamos en la situación de querer
adquirir una vivienda.
Cuando iniciamos la búsqueda de nuestra
vivienda nos podemos encontrar con que el presupuesto del que disponemos
no permite adquirir una vivienda con las características y en las zonas
que quisiéramos. Es en ese momento cuando deberíamos volver los ojos al
conjunto de viviendas embargadas en las que podemos encontrar buenas
ofertas.
Las ventajas de adquirir un piso embargado comienzan,
evidentemente, por el precio. Un piso embargado
puede llegar a salir
hasta un 20% más barato que en el mercado de particulares. Además los
pisos embargados, propiedades de los bancos, ofrecen grandes
posibilidades de financiación.
Efectivamente
los bancos, que
poseen gran cantidad de pisos embargados a los que quieren dar salida,
ofrecen financiaciones de hasta el 100% del valor de tasación del
inmueble y con tipos de interés bastante atractivos teniendo en cuenta
la situación actual del mercado hipotecario.
Además el hecho de
que el inmueble sea propiedad de un banco permite al interesado negociar
las condiciones de la hipoteca. Esto lo debemos tener muy claro a la
hora de enfrentarnos con las filiales inmobiliarias de los bancos, que
son las que suelen sacar a la venta estas propiedades.
Otro
aspecto que sin duda va a influir a la hora de adquirir un piso
embargado va a ser el lugar geográfico donde este se encuentre.
Efectivamente en zonas de mayor sobreoferta la posibilidad que tiene el
interesado de rebajarsignificativamente el precio del piso es
mucho mayor. Por ejemplo no es lo mismo intentar adquirir un piso
embargado en Madrid, donde podríamos conseguir un descuento máximo del
10% sobre el precio de mercado, que en Alicante o Murcia donde ese
descuento puede llegar a alcanzar el 25%.
Otra opción es
intentar conseguir el inmueble en la subasta judicial. El principal
problema que tendremos si nos enfrentamos a esta opción es la falta de
información. Esta falta de información se ve, además, influenciada por
la imagen que se tiene en España del mundo de las subastas, un tanto
oscura y controlada por un lobby que hace imposible la participación de
nadie que esté fuera de él.
Esta imagen, aunque pudo reflejar una
realidad pasada, lo cierto es que desde el año 2000 que se hicieron
modificaciones en la normativa que afecta a las subastas judiciales no
tiene nada que ver con la realidad. No obstante el mundo de la subastas
para el lego en la materia sigue siendo un completo galimatías por la
mezcla de leyes, civiles e hipotecarias, que operan en este mercado.
No
obstante
si decidimos enfrentarnos al reto de intentar adquirir un
inmueble en subasta judicial deberíamos obtener el asesoramiento de un
experto en la materia para evitar posteriores sustos. Por ejemplo puede
que adquiramos un inmueble a un precio que consideramos una ganga y que
no hayamos reparado en las cargas que dicho inmueble lleva consigo y a
las que tendremos que hacer frente.
Además en las subastas judiciales de
pisos embargados las entidades bancarias acreedoras juegan con un papel
de ventaja frente al resto de participantes, ya que siempre
pueden
quedarse con el inmueble por el 50% del tipo de la subasta y seguir
reclamando al deudor el resto de la deuda que quede pendiente.
Ante
este panorama el Banco de España intenta poner en marcha medidas que
ayuden a presionar a la banca para que de salida a las viviendas
embargadas. Por ejemplo se ha obligado a que provisionen por los activos
inmobiliarios un 30% una vez han transcurrido dos años en propiedad del
banco.
No obstante no se cree que esta medida pueda llegar a
presionar excesivamente a las entidades financieras y, aunque
acercándose esa fecha puede que pongan mayor empeño por deshacerse del
inmueble, lo cierto es que la carga que intenta imponer el Banco de
España se prevee fácilmente soportable por las entidades.
Puestos
en esta situación, y a la espera de la que debería ser lógica bajada de
los precios de los pisos hasta llegar a niveles que respondan a la
realidad económica de los interesados, los bancos que mantienen el mayor
número de viviendas embargadas se afanan en intentar venderlas
facilitando las condiciones de la hipoteca y aumentando el porcentaje de
financiación de las mismas.
Islas Baleares 28/03/2011
Uno de los
efectos de esta crisis ha sido el aumento del número de subastas
judiciales que se realizan. Esto es lógico ya que cada vez más empresas
llegan a una situación de quiebra en la que no pueden hacer frente a las
deudas que tienen contraídas. En ese caso se decide la subasta judicial
de los bienes de la misma para pagar a los acreedores y liquidar la
empresa.
En estas subastas se van a sacar a puja una serie de
maquinaria industrial entre la que destaca, significativamente, una
conjunto de dúmperes rígidos de diferentes series que provienen de las
principales minas de España, India y Surinam.
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