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lunes, marzo 14

¿Merece la pena Comprar un Piso Embargado?


Nuestro país ha vivido en los últimos años un boom económico, basado principalmente en el sector de la construcción, que ha traído consigo una serie de situaciones particulares. Por un lado encontramos que el negocio inmobiliario ha vivido, con toda probabilidad, el mejor momento de su historia, con una construcción desaforada y unos precios especialmente altos.

Por otro lado un gran número de personas que hasta el momento estaban en paro o pertenecían a otros sectores, se han pasado al sector de la construcción atraídos por la posibilidad de empleo y de ganar sueldos que en ocasiones son altísimos.

Con tanta construcción la vivienda más que en un derecho se ha convertido en una necesidad y el alquiler no se contempla como alternativa, haciendo que cualquier persona quiera acceder a tener una vivienda propia, y para eso han contado con la inestimable colaboración de las entidades bancarias.

Estas entidades han puesto en marcha productos hipotecarios cuyo objetivo parecía ser facilitar el acceso a una vivienda en condiciones inmejorables, pero que, con la llegada de la crisis, se han mostrado como auténticas cárceles de oro en las que se asfixian los hipotecados.

Lo cierto es que la llegada de la crisis y especialmente de la crisis inmobiliaria ha tambaleado todo el panorama descrito y ha arrojado varias consecuencias: en primer lugar una cantidad ingente de viviendas vacías y promociones que corren peligro de no ver nunca la luz.

Por otro lado la falta de trabajo ha arrojado a las filas del desempleo a un gran número de personas que, además, en su mayoría no poseen la cualificación suficiente para poder buscar empleo en otros sectores, eso sin contar con que multitud de sectores anexos al inmobiliario también están sufriendo los efectos de la crisis.
Por último todas las personas que, en su momento, firmaron una hipoteca por encima de sus posibilidades, pero bendecidos por el banco, se encuentran con que actualmente no tienen medios para hacer frente a los pagos de la misma lo que están consiguiendo crear un parque enorme de viviendas embargadas.

Y llegados a este punto, ¿puede alguien hacer negocios en esta situación? Lo cierto es que la situación del alto número de viviendas embargadas se convierte en una posibilidad a tener en cuenta si estamos en la situación de querer adquirir una vivienda.

Cuando iniciamos la búsqueda de nuestra vivienda nos podemos encontrar con que el presupuesto del que disponemos no permite adquirir una vivienda con las características y en las zonas que quisiéramos. Es en ese momento cuando deberíamos volver los ojos al conjunto de viviendas embargadas en las que podemos encontrar buenas ofertas.

Las ventajas de adquirir un piso embargado comienzan, evidentemente, por el precio. Un piso embargado puede llegar a salir hasta un 20% más barato que en el mercado de particulares. Además los pisos embargados, propiedades de los bancos, ofrecen grandes posibilidades de financiación.

Efectivamente los bancos, que poseen gran cantidad de pisos embargados a los que quieren dar salida, ofrecen financiaciones de hasta el 100% del valor de tasación del inmueble y con tipos de interés bastante atractivos teniendo en cuenta la situación actual del mercado hipotecario.
Además el hecho de que el inmueble sea propiedad de un banco permite al interesado negociar las condiciones de la hipoteca. Esto lo debemos tener muy claro a la hora de enfrentarnos con las filiales inmobiliarias de los bancos, que son las que suelen sacar a la venta estas propiedades.

Otro aspecto que sin duda va a influir a la hora de adquirir un piso embargado va a ser el lugar geográfico donde este se encuentre. Efectivamente en zonas de mayor sobreoferta la posibilidad que tiene el interesado de rebajarsignificativamente el precio del piso es mucho mayor. Por ejemplo no es lo mismo intentar adquirir un piso embargado en Madrid, donde podríamos conseguir un descuento máximo del 10% sobre el precio de mercado, que en Alicante o Murcia donde ese descuento puede llegar a alcanzar el 25%.

Otra opción es intentar conseguir el inmueble en la subasta judicial. El principal problema que tendremos si nos enfrentamos a esta opción es la falta de información. Esta falta de información se ve, además, influenciada por la imagen que se tiene en España del mundo de las subastas, un tanto oscura y controlada por un lobby que hace imposible la participación de nadie que esté fuera de él.

Esta imagen, aunque pudo reflejar una realidad pasada, lo cierto es que desde el año 2000 que se hicieron modificaciones en la normativa que afecta a las subastas judiciales no tiene nada que ver con la realidad. No obstante el mundo de la subastas para el lego en la materia sigue siendo un completo galimatías por la mezcla de leyes, civiles e hipotecarias, que operan en este mercado.

No obstante si decidimos enfrentarnos al reto de intentar adquirir un inmueble en subasta judicial deberíamos obtener el asesoramiento de un experto en la materia para evitar posteriores sustos. Por ejemplo puede que adquiramos un inmueble a un precio que consideramos una ganga y que no hayamos reparado en las cargas que dicho inmueble lleva consigo y a las que tendremos que hacer frente.

Además en las subastas judiciales de pisos embargados las entidades bancarias acreedoras juegan con un papel de ventaja frente al resto de participantes, ya que siempre pueden quedarse con el inmueble por el 50% del tipo de la subasta y seguir reclamando al deudor el resto de la deuda que quede pendiente.

Ante este panorama el Banco de España intenta poner en marcha medidas que ayuden a presionar a la banca para que de salida a las viviendas embargadas. Por ejemplo se ha obligado a que provisionen por los activos inmobiliarios un 30% una vez han transcurrido dos años en propiedad del banco.

No obstante no se cree que esta medida pueda llegar a presionar excesivamente a las entidades financieras y, aunque acercándose esa fecha puede que pongan mayor empeño por deshacerse del inmueble, lo cierto es que la carga que intenta imponer el Banco de España se prevee fácilmente soportable por las entidades.

Puestos en esta situación, y a la espera de la que debería ser lógica bajada de los precios de los pisos hasta llegar a niveles que respondan a la realidad económica de los interesados, los bancos que mantienen el mayor número de viviendas embargadas se afanan en intentar venderlas facilitando las condiciones de la hipoteca y aumentando el porcentaje de financiación de las mismas.

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