Gobierno permitirá la Dación en Pago a familias en paro para evitar las Subastas Judiciales

Para hablar del término dación en pago, conviene hacer algo de historia que nos permita conocer el por qué se ha llegado a una situación en la que el Gobierno se plantea permitir la misma a familias en paro, dentro de un código de buenas prácticas que se pretende instaurar y al cual se quiere que se adhieran la mayoría de las entidades financieras.



Si vamos unos años atrás, encontramos que nuestro país sufre un boom económico asociado, principalmente, al sector de la construcción. La ley del suelo permite la construcción indiscriminada de viviendas y promociones inmobiliarias.

Lejos de que la cantidad de producto disponible rebajara el precio de los mismos, la vivienda sufre cada vez una mayor subida en sus precios de ventas hasta colocarse en una situación en la que los propios expertos consideraban que dichos precios no respondían a un escenario real.

A esta situación se llega también con la ayuda de los bancos y cajas de ahorro que ofrecen un sinfin de productos hipotecarios, dirigidos a todos los sectores de la población y bajo condiciones que, en su momento se vendieron como muy favorables, y que el tiempo ha terminado por demostrar que eran mucho más exigentes de lo que parecían en un principio.

Para mantener además el valor de las viviendas, los tasadores de las propias entidades finacieras, marcaban un valor del piso que, visto en perspectiva, se demuestra como completamente irreal. Baste para sostener nuestra afirmación el hecho de que un mismo tasador que en 2006 valorara una vivienda en 200.000 euros, apenas 5 años después rebajara su tasación en más de un 50% de la original.

Para completar el círculo las entidades financieras y concretamente, sus departamentos de análisis de riesgo, hicieron un trabajo que podríamos considerar un tanto laxo, a tenor de la situación actual, con muchas personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca porque ya, desde un primer momento, no cumplían el requisito lógico y promovido por muchos organismos, de que no se debe dedicar al pago de la hipoteca más de un tercio de los ingresos familiares.

De hecho se concedieron muchas hipotecas cuya cuota superaba ampliamente dicho margen y que requerían que los ingresos familiares permanecieran inalterables durante todo el tiempo de duración del préstamo, aspecto que, con la llegada de la crisis económica, se reveló imposible.

Vistos estos antecedentes, la situación actual nos habla de un gran número de familias que no pueden hacer frente al pago de su hipoteca y que, una vez llegados a su límite, tienen que dejar de abonar la misma. Conviene aquí señalar que, según todos los estudios, la mayoría de los hipotecados son capaces de sacrificar todo para poder pagar la cuota, de hecho se entiende que es lo último que los hipotecados dejan de pagar.

Y la consecuencia lógica del impago es el aumento de embargos y de subastas judiciales que provocan una situación en el ciudadano muy complicada ya que, por un lado pierde su vivienda y por otro debe seguir haciendo frente a la parte de la deuda que quede pendiente tras la subasta del piso.
Ante este panorama y frente a la creciente presión de ciudadanos, asociaciones de afectados y otras fuerzas políticas, el Gobierno se ha visto obligado a promover diversas iniciativas que intenten paliar, en la medida de lo posible, esta situación. Estas iniciativas se han concretado en la publicación de un código de buenas prácticas que será ofrecido a las entidades para que lo suscriban de forma voluntaria.

Entre las iniciativas puestas en marcha por dicho código de buenas prácticas, destaca con luz propia el establecimiento de la dación en pago. Hay que señalar, en primer lugar, que la dación en pago que contempla el Gobierno en su código de buenas prácticas no tiene nada que ver con la que reclamaban, desde hace tiempo, muchas asociaciones de afectados como puede ser la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

La dación en pago propuesta por el Gobierno en su código de buenas prácticas, requiere para su puesta en marcha el cumplimiento de una serie de condiciones que, según el Ministro de Economía, son necesarias para evitar el abuso en la aplicación de esta clausula del código.

La primera de las condiciones que se deben cumplir para poder acogerse a la dación en pago propuesta por el Gobierno es que la vivienda hipotecada debe ser la principal o primera vivienda.

Así mismo no podrán acogerse a la dación en pago aquellas personas que tengan algún tipo de patrimonio o renta.

La tercera de las condiciones que deben cumplir aquellas familias que quieran acogerse a este procedimiento es la de que todos sus miembros deben estar en paro y no se debe contar con ningún tipo de ingresos adicionales. En este caso este procedimiento serían aplicable a aquellas familias que se considera que están en el llamado "umbral de exclusión".

La dación en pago no es, de todas formas, la única de las medidas contempladas por el Gobierno en su código de buenas prácticas. Otras medidas interesantes que se contemplan es la posibilidad de que las familias puedan habitar en la vivienda durante dos años antes de su desalojo definitivo.
Este periodo bianual podría ser extendido si se acuerda entre la familia afectada y la entidad financiera un sistema y cuota de pago que se considere justo. También los intereses de demora deberían sufrir, según el ministro, una reducción para la que, además afirmó, existe margen suficiente.

Las entidades bancarias han acogido, en su mayoría, con satisfacción dicho código de buenas prácticas y lo han suscrito. Cabe destacar que en la aplicación de las medidas propuestas por el mismo, los bancos también obtienen beneficios ya que pueden incluir como gasto fiscalmente deducible aquellas pérdidas derivadas de la aplicación de las medidas previstas en el código.

Este código de buenas prácticas que, como decimos, ha sido tan bien valorado por las entidades financieras que se han apresurado a adherirse a él, no ha encontrado, sin embargo, el respaldo y el apoyo de las fuerzas políticas de la oposición ni de las asociaciones de defensa de los afectados por esta situación.

En ambos casos se resalta el hecho de que entidades financieras que han podido salir adelante gracias al dinero recibido del Estado, no son obligadas a poner en marcha sistemas que permitan a los clientes que no pueden hacer frente a su hipoteca, encontrar una solución satisfactoria y, sin embargo, sigan sufriendo los abusos de unas prácticas bancarias que llegan a permitir que se puedan cobrar intereses sobre los intereses, haciendo de esta forma prácticamente imposible el pago de la deuda.