Subastas Judiciales de Pisos a Precio de Saldo en Barcelona

Comprar un piso a precio de saldo procedente de un concurso de acreedores es ya una realidad en la Ciudad Condal. Los jueces de lo mercantil de Barcelona han decidido unificar criterio y eliminar el precio mínimo en la subasta de los activos en fase de liquidación de empresas y particulares en concurso de acreedores: bienes inmuebles, maquinaria, coches, garajes… Esta decisión se tomó a raíz del seminario de jueces de lo mercantil de Cataluña que se celebró el 23 de marzo de 2011.

 
“Hasta ahora, la fase de liquidación en un concurso era similar al de un juzgado de primera instancia. Es decir, el administrador concursal establecía un precio mínimo para pujar por el activo inmobiliario. Éste solía ser ligeramente superior o igual a la carga hipotecaria del mismo. Con esas condiciones, nadie acudía a las subastas judiciales, ya que el capital pendiente de esas hipotecas se aleja muchísimo del precio real de mercado”,

“Hasta ahora, en la fase de liquidación en un concurso, cuando se liquidaba un bien inmueble, se aplicaban los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), como en cualquier subasta de los juzgados de primera instancia. Es decir, el administrador concursal establecía un precio mínimo para pujar por el activo inmobiliario. Éste era normalmente ligeramente superior tasación del inmueble efectuada en su día o igual a la carga hipotecaria del mismo. Con esas condiciones, nadie acudía a las subastas judiciales, ya que el capital pendiente de esas hipotecas se aleja muchísimo del precio real de mercado”, explicaba recientemente en su blog Carlos Guerrero, socio responsable del bufete MAB Legal & Corporate.
 

Recordemos que, al igual que sucede con las  subastas de ejecuciones hipotecarias, el interesado debe depositar en el juzgado una fianza que equivale al 20% del tipo de subasta. Los juzgados mercantiles solicitan un 10 % del valor del bien. 

Por poner un ejemplo, en las subastas judiciales para un inmueble procedente de una ejecución hipotecaria de 300.000 euros, el interesado debería poner como fianza 60.000 euros, un 20%. Guerrero, en cambio, ha contrastado que ese porcentaje se reduce al 10% en los juzgados mercantiles de Barcelona. Quien decide acudir a la subasta de una ejecución hipotecaria puede ofrecer el precio que quiera dado que la ley no indica que deba realizarse una puja por un importe mínimo. Pero no sólo necesita liquidez para hacer frente a dicha fianza, sino para afrontar el pago restante una vez adjudicado el inmueble.

Ahora, los jueces de Barcelona han decidido de forma unánime no aplicar las reglas de la LEC, por tanto, el hecho de eliminar ese precio mínimo para la puja, puede marcar un punto de inflexión a la hora de liquidar los activos de una empresa ya que se acortarán sensiblemente los plazos de liquidación –pueden durar un par de años aunque por ley no deberían superar los doce meses-, al permitir que un mayor número de interesados acuda a la subasta de los mismos. Si bien, el administrador concursal sí puede exigir a los potenciales interesados que depositen un 10% o un 20% de la cantidad por la que pretenden pujar.

Acortar plazos de liquidación y conseguir que la banca mejore la puja

“Con esta medida, además de acortar el proceso, se pretende que la banca se moje en las pujas y mejore postura o se adjudique en pago por pendiente de hipoteca. Si la entidad no mejora postura, el juez autoriza la adjudicación directa libre de cargas a ese comprador”, explica Carlos Guerrero.

Y añade, “así evitan lo que está sucediendo hasta ahora, que las entidades financieras dilaten el proceso de adjudicación por subasta hasta dos años y al final se lo acaben adjudicando por un 60% de su valor y se sigan manteniendo los precios de catálogo".

En definitiva, añade Guerrero, “lo que están haciendo los jueces es adjudicar inmuebles a precio real, ya que lo hacen en base a la oferta real de un comprador. De esta manera se obliga al banco a mejorar postura y adquirir en muchas ocasiones a precio de hipoteca pendiente, lo que no deja de ser una dación en pago”. Si el comprador adquiere a precio inferior al capital pendiente, el banco pierde por la cantidad restante su crédito privilegiado convirtiéndose en un crédito ordinario.

Aunque en teoría, una vez aprobado el plan de liquidación el administrador concursal pretende vender de manera unitaria el conjunto de unidades productivas o activos de la empresa -es lo que, en teoría, busca la ley para mantener la actividad y los puestos de trabajo-, lo cierto es que en la práctica de los procesos concursales de promotoras inmobiliarias, "conseguir un comprador con capacidad para invertir y reflotar la empresa es misión imposible, en este caso, no por falta de crédito precisamente", explica Guerrero.

La solución para poder liquidar la empresa "pasa vender los activos inmobiliarios uno a uno, ya sea a terceros interesados o la propia entidad financiera acreedora. Y éstas están aceptando todo tipo de ofertas admitiendo quitas para adaptarse al precio real de mercado".

Y concluye que en la actualidad, el poder de negociación de los potenciales compradores de activos inmobiliarios respecto a los vendedores es mayor debido a las escasas opciones de salida para los vendedores  que disponen de un limitado margen para rechazar ofertas.

autor: Elena Sanz

fuente: elconfidencial.com

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